今年南京推出的精装修楼盘，是历年来最多的。毛坯房升级成精装修房，每平方米加价2000~3000元，引发众多购房者质疑：这是否是开发商牟取暴利的手段？江苏商报邀请地产界、家装界资深专家，为读者揭开“精装修房”的重重内幕。
据公示的南京精装修楼盘汇总信息显示，南京目前推出的精装修项目共有58家，其数量之多已达到历年来精装修楼盘上市量的顶峰。而去年，这个数字还不到20家。
南京楼市的精装修风为何刮起？
“开发商做精装修是为了避开物价‘一房一价’的审查。”地产研究人员一语道破其中玄机。
紧接着的深入调查结果，让记者吃惊——太“黑”了！
“目前南京的楼盘，将毛坯房升级成精装修房，每平方米加价2000～3000元之间。五星级宾馆的装修标准是每平方米1500元，还包括了家电、家具和装饰画。”地产界资深人士告诉记者，“对比一下就知道现在这些精装修房的价格有多离谱了。”
“开发商的清单上列出多乐士漆、摩恩龙头，可是没有具体型号。他们可能给客户最贵的吗？”专业家装设计师这样说。
资深验房人的话也很惊人：“这两年看下来，质量能让业主满意的精装修房几乎没有。”
江苏商报的这组报道，为读者揭示精装修房的重重内幕。
江苏商报将针对精装修房的暴利，推出系列专题报道。如果读者有相关线索与经历，请致电84686944与周记者联系。本报将为您提供专业的验房和法律支持。
对抗“一房一价”的歪招
自今年下半年以来，南京楼市刮起了精装修风潮。
据公示的南京精装修楼盘汇总信息显示，南京目前推出的精装修项目共有58家，除去已售完或进入尾盘销售的项目18家外，目前市场上在售或拟推出精装修房源的项目约40家，其数量之多已达到历年来精装修楼盘上市量的顶峰。而去年，这个数字还不到20家。而这些，都是在南京实行“一房一价”政策之后的表现。
上有政策，下有对策
5月出台的南京“一房一价”核价新政，无疑给梦想暴利的开发商当头一棒！楼盘定价不再由开发商说了算，实际销售价格只能在物价局核定的基准价上上浮5%。新政出台后，南京房价迅速从领涨全国，到退居二线，“一房一价”新政可谓功不可没。
核价，令开发商的利润大幅降低。精明的地产商自然不会乖乖就范。核价核不上去，我就换个法子卖，再严的政策总有漏洞可钻。
一条长久以来被开发商忽视的“细则”，成为他们钻政策空子的有力工具。
2005年，建设部住宅产业化促进中心正式颁发了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》。这个细则明确：新建城镇商品住宅中的集合式住宅，在房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。
这本身是一个好事，但开发商刚开始并没有执行。
“细则”颁布后，开发商们对装修也并不感兴趣。因为炒房人对精装修不感兴趣，未结婚的年轻人对精装修也不感兴趣。湖畔之星的房子之前也因为精装修的原因而销售受阻。
但由于南京实行了“一房一价”的政策，开发商的价格核不上去，开发商只有将装修价加入房价中去，才能继续他们的暴利。
一时间，南京楼市变得五彩缤纷，开发商卖房更是忙得不亦乐乎！把毛坯房升级成精装修卖，动辄每平方米可以加价2000～3000元，这块可是物价局监管不到的范围。
今年上市的精装修房无论是在楼盘数量上，还是房源数量上都堪称历年之最。
在今年在售和拟推出的精装修楼盘中，除了中海塞纳丽舍、万科光明城市、东郊小镇、朗诗国际街区等项目此前一直在推精装修房源外，其他或是今年刚推出精装修产品的新项目，或是曾推出过毛坯房的老项目改推精装修产品，这两类占到了半数以上。城中的中商万豪下半年开盘便带来了1000多套精装修住宅天正湖滨去年开盘以来，一直推出大面积的毛坯住宅，今年其小面积的精装修酒店式公寓也正式面市了。
“精装修”要价越来越高
精装修价格越涨越高是今年在售和拟推出精装修楼盘的另一大特点。
每平方米加价2000～3000元，要买房就必须接受这样的价格，否则就不要买。
河西某楼盘的精装修价格从1000元/平方米涨到了2000元/平方米映山菁华等新楼盘，一开口精装修价格便是2500元/平方米3000元/平方米的精装价格原先在南京只有城中一家，而现在又有两家河西楼盘打出了这样的价格更有甚者，据传有楼盘计划推出4000元/平方米的精装价格。
据记者了解，在2005年的时候，南京的精装修价格只有每平方米数百元，能达到每平方米800～1000多元的精装修项目很少，且装修已经十分豪华。
3000元/平方米的精装修标准，100平方米的房子，装修费用就要花30万，用一些买房人的玩笑话说，这样的价格可以在江北买一套房了。
2003年开盘的金鼎湾一期销售均价8000元/平方米，其中含1600元/平方米装修费。其二期将于明年开盘，据楼盘的销售人员表示，该楼盘二期的预计价格已经达到了18000～19000元/平方米，其中就包括了精装修价格。
有业内人士表示，物价部门核定的毛坯房价格较低，开发商再加上2000～3000元/平方米精装的价格回补“房价”，顺利卖起精装房，同样赚得盆钵满溢，如此软抵抗南京“一房一价”的操作手段早已不是新闻。
那么，南京的房产装修一般是怎样的价格？地产商的加价又“黑”到什么程度？
精装修要价如此高
天安恒隆花园：3000元/平方米
恒隆花园位于升州路与红土桥路交叉口，由南京天安房地产集团投资建设，总建筑面积74692平方米，由6栋17层的高层住宅组成，其中01～05栋住宅414套，基本户型为三房两厅，06栋为单身公寓，共有270套。项目采用两梯两户商务楼配置，包含地下机动车位276个，车位配比达1∶0.6绿化率为39.5%，容积率2.89，楼间距在50米以上。
2006年4月20日开盘时的价格是8400～9700元/平方米，2007年初，该楼盘推出了06幢的精装修小豪邸，面积为48～69平方米，均价为12500元/平方米。记者目前来到该楼盘时，已经全部售完。据该楼盘销售部相关负责人在公开场合曾经表示，他们的装修标准为3000元/平方米。
仁恒翠竹园：2500元/平方米
位于宁南小区的仁恒翠竹园三期目前只剩下几套140平方米左右的大户型，每平方米均价在7000元左右，但这样的价格你是买不到的。因为仁恒翠竹园三期推出的是精装修房，每平方米装修费用在2500元。记者在仁恒翠竹园售楼处看到，仁恒三期的精装修使用的是韩国鹿牌的乳胶漆部分欧亚墙纸2.5厚的复合地板诺贝尔瓷砖西门子开关等。
对于仁恒2500元/平方米的报价，验房师赵军认为明显高了。“仁恒每期的精装修我都验过，他们的精装修质量确实是南京数一数二的，材料用的也不错，但如果让我估价，每平方米最多1500元。”
第七大道：2000元/平方米
位于河西应天大街上的第七大道二期昨日开盘，记者在现场了解到，第七大道二期没有毛坯房，所推出的房源均为精装修。精装修交付标准为2000元/平方米。
万科光明城市：2500元/平方米
9月底开盘，共推出15幢、16幢、17幢和18幢。记者看到，目前只剩下四套和两套样板房。精装修的价格是13000元/平方米，精装修的标准是2500元/平方米，而15幢剩下的两套样板房，虽然价格是14000多元/平方米，但装修价格则达到每平方米6500元。
中海·塞纳丽舍：3000～4000元/平方米
11月份开盘，共推出2幢、4幢和5幢，现在只剩下10多套房源，而且基本上都是底层。销售人员告诉记者，他们的精装修并没有具体多少钱的标准，是和房价一起算的。而记者在售楼处看到公示的《普通商品住房价目表》显示，2幢毛坯房的均价是8713.32元/平方米，4幢毛坯房的均价是9213.12元/平方米，5幢毛坯房的均价是7718.41元/平方米，而精装修之后的均价是11500元/平方米，等于装修部分的费用起码是每平方米三四千元。
售楼人员告诉记者，他们并没有具体的精装修交付标准。而记者在售楼中心只看到简单的公示，标明了电器和材料的品牌，但没有具体型号。
映山菁华：2150/平方米
位于秦淮区大明路南端的映山菁华楼盘，该项目总建筑面积约3.78万平方米。
销售人员告诉记者，此次二期开盘卖的全是精装修房，面积为75～110平方米之间，精装修房的价格为8600元/平方米。记者在现场看到，物价局核准价为6250元/平方米，上下浮动5%，在购房清单上，只有最后3套没有售出，其他的全卖光了。售楼小姐告诉记者，他们房子精装修的标准为2150元/平方米，买卖房屋时签双份合同，购房合同和装修合同。
记者在其装修合同上看到，装修标准为2150元/平方米。其中地板用的是中保龙品牌地板，热水器为a.o.史密斯，房屋开关tcl，墙面漆材料为立邦漆，坐便器是美标等。
五星级宾馆装修标准是1500元/平方米，而“精装修”报价2000~3000元/平方米开发商利用低价拿来材料，却高价算给购房人况且，很多“精装修”的质量也不过关。所以业内人士认为，目前的精装修——“根本不值这个价”
墙地砖用蒙娜丽萨、马可波罗地板用菲林格尔洁具用摩恩、箭牌墙面涂料用多乐士、立邦……当开发商把这样一份装修交付标准放在你面前，也许你觉得，这两三千的装修费物有所值。
那么，你大错特错了。
“别相信开发商列给你的装修交付标准，那玩意都是虚的。”有十几年经验的家装监理赵军对记者说道。
开发商真敢报价
“每平方米1000元是可以装个不错的房子了。”赵军说道：“拿100平方米作标准，10万元装100平方米的房子，地砖、墙砖都可以使用高端品牌，橱柜、地板也可以使用中高端的，此外还能配置一些小家电、空调、热水器、油烟机、消毒柜、灶具等。”
反观现在这些宣称每平方米装修费用2000甚至3000元的精装修楼盘，却没什么可看的。
“现在楼盘做精装修真敢报价，其实5星级酒店每平方米的报价也不过1500元左右。”谈起精装修楼盘，某开发公司的总工程师老海觉得，开发商的报价很离谱。
“1500元里面可不仅是装修，还包括了家电、橱柜、甚至装饰画等所有东西的费用。”老海说道：“对比一下就知道现在这些精装修房的价格有多离谱了。”
开发商拿货成本很低
开发商拿货的成本是外人根本想不到的。就像现在不少电视购物宣传的，厂家产品要通过一级经销商、二级经销商、卖场等环节才能卖到顾客手里。而开发商是直接找厂家批货，这价格和我们在市面上看到的可就大不一样了。开发商去批发品牌管线能拿到3折优惠批发洁具能拿到4折优惠地板厂家给开发商的优惠一般是市面价的4至5折。
“更何况开发商所使用的，一般都是该品牌在市面上找不到的型号。”业内人士晓群说道。
有十几年家装管理经验的晓群告诉记者一件自己亲身经历过的事：“大概三四年前，那时候南京做精装修的楼盘还不是很多，我作为施工方的代表陪开发商一块儿去和材料商谈判过，由于之前一直有联系，我们谈的很顺利。开发商这次去主要就是提个要求，在合同下面加个备注：我们楼盘所订制的系列型号产品不可通销，说简单点，材料商将特意为我们订做一个新型号的产品，但不会拿到市面上去卖。”
高端品牌中的低端货
“再高端的品牌也得生存，也要市场，所以也会推出中低端产品，而这些产品是很便宜的。为什么开发商给业主的装修清单里大都只标品牌，不标型号，那么便宜的东西，标出来不就等于告诉业主，装修的实际价格与合同上的价格不符吗。”
在南京开发商提供的装修交付标准中，最常见的就是多乐士品牌的乳胶漆。这里面却有几十种型号，价格差异也非常大。5升装多乐士梦色家白色墙面漆价格只需要70元，而5升多乐士金装全效超低voc墙面漆需要300元，因为其中含有超低voc强化环保配方，全面清新空气、还能全面解决26种常见墙面问题，高效覆盖细微裂纹，耐擦洗，抗菌防霉等。
同是摩恩的龙头，思霖系列厨房龙头7043的价格是3500元，而瑞达系列厨房龙头5069只需要450元。
“你怎么知道开发商给你用哪种型号呢，他用便宜的你也没办法找他，人家用的确实是多乐士，确实是摩恩。况且装修清单和合同上都写得明明白白，只有品牌，没有型号。”赵军说道。
精装修质量成问题
国家提倡做精装修房是提倡节约，避免材料上的浪费。现在不少楼盘都在做精装修，可装修质量太差，到头来不少业主在收房后还是要重做，还是会造成二次浪费。
资深验房人丁渤介绍说：“砸墙、铲墙、重批腻子、重做厨房卫生间防水、重走电路等，都几乎成了现在家装的指定动作。但其实这些都应该是开发商做好的，业主装修之所以还要破坏掉重做，主要还是因为对楼盘质量的不信任。于是国家在两年前提倡做精装修房，目的就是让业主拿到成品房子，不用再砸墙装修，免得浪费。但这两年看下来，质量能让业主满意的精装修房实在太少了。”
2007年10月，记者随验房师前往高尔夫国际花园验精装修房，发现该楼盘的精装修很粗糙，地砖下存在空鼓，且铺设的不平整，高低差现象严重入户门门框灌浆后皮帽没安装厨房推拉门玻璃出现多处污渍所有门套边角未做面漆所有墙、顶面乳胶漆细部未做处理阳台顶部渗水、起皮主卧柜体收口条起翘。
同样，验房师给东郊小镇精装修的评价也只有两个字——粗糙，记者在现场看到，卫生间大理石材料的门槛石出现空鼓客厅地砖需要做找补填空处理所有木饰踢脚线没做密封处理厨房门边未做密封处理卫生间门套以及底部未做密封处理所有推拉窗无防撞条客厅所有吊顶接缝开裂等问题。验房师告诉记者，这些地方的问题没有专业知识根本无法看出来，在业主以后的使用中却会造成很大困扰。“所以现在即使精装修交付，还是有不少业主会请人返工。由于质量问题和对细节考虑的不周到，精装修并没给业主带来多少方便。”
我们能告开发商吗
通过以上的稿子我们知道，一般铺地板、贴墙纸这样的普通装修，不含电器，每平方米1000元的装修标准已经算是高档装修了。普通住宅基本上也不愿意花上3000元/平方米去装修。
但是，购房者则有希望要求开发商对装修价格过高进行赔偿吗？
省物价局：想管没法管
江苏省物价局服务价格处一位负责人表示，关于精装修房价格问题全省也就是南京比较突出。南京实行的是“一房一价”，毛坯房价由物价局进行严格的核定，而精装修部分的价格则由开发商自行明码标价。毛坯房核价满足了开发商的合理利润，但开发商追求的是利润最大化，精装修房恰恰满足了他们的欲望，因此利用精装修提价已经成为一种“惯用手法”，南京的精装修房不断增多。
该负责人表示，从个人角度上讲，对目前这种状况已经关注了。毛坯房有成本核算，精装修没有，它的成本究竟是多少只有开发商自己清楚。如果成本是1000元每平方米，按1500元卖还好说，如果卖2500元，那这里面就是暴利了，大大损害了购房者的利益。然而从职能部门的角度上讲，对目前这种状况则很无奈。他们经常接到相关的咨询和投诉，但在处理此类问题时根本找不到法律依据，省定价目录里面并没有将装修价列为核价对象，不可能越权管理。到底该怎么管，能不能管至今尚未有明确说法。
省消协：合同要签详细
江苏省消费者协会有关人士在接受记者采访时表示，近年来，南京楼市精装修房日渐增多，然而与数量成正比的，是投诉率的日渐上升。消费者的投诉主要集中在精装修房缺乏法律及合同方面的保障、精装修却不到位、家具板材质量不好、售后服务不健全等问题，这已成为困扰精装修房市场进一步发展的大烦恼。前不久，浙江省消保委还专门针对精装修房开展了一次调查，在已购精装修房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14.3%、57.1%、28.6%。
该人士还介绍说，没有强制性标准是导致开发商和购房者纠纷不断的根由，国家建设部曾出台过《商品住宅装修一次到位实施导则》，但它只是一个参考性规范意见，相关部门尚没有实行对精装修进行监督检查和验收的制度。鉴于这种情况，消费者在购买精装修房时首先应仔细了解房屋总价中房款与装修款的比例。全装修商品房的定价一般是毛坯房款加装修款，消费者应了解总价中装修部分的价格，并根据周边房产价格及开发商提供的装修标准来判断购买全装修房是否划算。其次在签订购房合同时要尽量要求明确装修项目及标准，对材料品牌、档次、规格等作详细约定。
律师：叫板很难
如果购房者认为自己购买的精装修房的装修价明显高于市场价，那么在法律层面上与开发商“较真”的“资本”到底有多少呢？就此问题记者采访了江苏法德永恒律师事务所叶菲律师。
叶律师表示，在购买精装修房的过程中，一般要签订两份合同书，一份是购房人与开发商签订的商品房购买合同，另一份是购房人与开发商指定的装修公司签订的装修合同，后者作为前者的附件，即主合同与从合同。一方制订的格式合同如果明显违背行业基本原则，即定价明显高于市场普遍价，那么这份合同就显示公平，明显利于合同制定方，而不利于另一方，另一方有权撤销或者变更合同。
但叶律师又强调说，这里面存在另一个问题，从合同虽然显示公平，开发商会拿主合同压迫从合同。购房者如果撤销或变更从合同，那主合同也要撤销或者变更。虽然有胁迫的嫌疑，但从“精装修房”的本质而言，合同标的是“精装修房”。如果支持购房者拒签装修合同，则意味着合同标的由“精装修房”变为“毛坯房”，这与开发商前期取得有关行政批文形成矛盾，也是对于有关行政规范引导房地产市场的发展方向的背离。因此，要想在签订合同时与开发商“叫板”难度很大，而如果在精装修房按合同交付后，发现装修合同的部分约定与实际不符，比如用材不对、质量达不到标准，那么就可以以合同违约来起诉开发商。
还有多少精装修房
在2008年，还将有一批精装修房上市：
江宁市政建设房地产开发有限公司开发的市政天元城，位于江宁成墟路28号。目前开盘的花语座双峰精装修房源，面积在55~75平方米左右，总计预计在42~58万/套左右。
亚东建发集团开发的亚东国际公寓，位于雨花区雨花西路128号。二期最后一批房源将于明年初推出，8、9两栋高层房源，面积为90~118平方米的毛坯房，10栋可能是50~80平方米的精装修单身公寓。
南京盛天置业有限公司开发的名堂，位于中山南路239号。即将于12月底开盘推出14层高档精装修房，主力户型为50~90平方米的精装修酒店式公寓，均价预计在16000元/平方米左右。
另外，南京市建邺区城镇开发公司开发的金鼎湾，位于白下区建邺路与红土桥交汇处。二期工程为高层和小高层，户型面积为90平方米左右的两房，120、130和140平方米的三房，跃层为200平方米以上，推出时间和价格未定。
中海地产开发的中海凯旋门，位于鼓楼区中山北路。预计2008年三四月份推出，户型为35~95平方米的精装修公寓，现价格未定。
南京雅居乐房地产开发有限公司开发的雅居乐花园，位于秦淮区龙蟠南路三十三号。预计明年开盘，届时推出53~78平方米的精装修房和113~300平方米的毛坯住宅，起价为12000元/平方米。
